Почему принц Мухаммед бин Салман не сможет построить город Неом

by Александр Шохов
в Управление
вкл 31 октября, 2022

Во многих изданиях мира появился анонс нового города Neom, который наследный принц Саудовской Аравии Мухаммед бин Салман планирует построить в пустыне. Ссылка. Город называют «Зеркальной линией». Пишут, что этот город будет представлять собой прямую линию длиной 170 км, высотой 500 метров и шириной 200 метров (ссылка). Бюджет проекта оценивают в 500 млрд. долл. США. Вот как описывают основные параметры проекта.

Проведём простые расчёты. Допустим, что при высоте зданий в 500 метров в здании будет всего 125 этажей (по 4 метра этаж). В таком случае будет построено 4,25 миллиарда квадратных метров площадей.

Известно, что чем выше здание, тем дороже стоимость строительства квадратного метра. Например 1 квадратный мир небоскрёба «Раффлз-Сити» (высотой 354 метра), строящийся известным архитектором Моше Сафди в китайском мегаполисе Чунцин, обойдётся в 3,8 тыс. долл. США (ссылка).

Проект Неом предполагает также строительство тоннелей под городом, в которых будут проложены транспортные магистрали, сооружение солнечных панелей на стенах (которые и превратят его в «зеркальную линию»), всё это удорожит проект.

Предположим, что 1 квадратный метр Неома обойдётся в 5 тыс. долл. США.

Умножив 5 тыс. долл. США на 4,25 млрд. квадратных метров, получим стоимость строительства. Она составит 21,25 триллионов долл. США, – сумму, которая составляет 22,4% от мирового ВВП.

В 2021 году ВВП Саудовской Аравии составил 834 млрд. долл. США (ссылка). Стоимость строительства Неом превышает ВВП Саудовской Аравии в 25,48 раз.

Вряд ли инвесторы из других стран, которые высказывали желание вложить средства в этот проект, рискнут это сделать, если они в состоянии проделать те же элементарные расчёты и убедиться, что заявленный бюджет в 500 млрд. долл. США составляет лишь 2,35% от реальной стоимости строительства города Неом.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что проект линейного города Неом останется нереализованным.

Если за счёт современных технологий строительства удастся уменьшить стоимость строительства 1 квадратного метра до 1000 долларов США, то общая стоимость проекта уменьшится в 5 раз, до 4,25 триллионов. Но даже в этом случае эта сумма весьма значительна.

При каких условиях принц Мухаммед Бин Салман сможет построить город Неом?

Если строительство будет осуществляться отдельными районами, каждый из которых будет вводиться в эксплуатацию отдельно, и только потом будет соединяться с другими районами города, это может существенно сократить расходы на строительство, поскольку уже введённые в эксплуатацию районы будут приносить доходы, на которые можно продолжать строительство.

Это применимо по отношению к обычному городу (фактически, все города строились именно так), но может ли такой подход сработать для города линейного?

Главной особенностью линейного города является его транспортная связность единой магистралью, проложенной под землёй.

Допустим, можно строить районы длиной 5 км, которые затем будут соединяться друг с другом по единому шаблону.

Допустим, в каждом районе Неома будет создан некий центр притяжения людей, например, современные медицинские центры, уникальные развлекательные комплексы, современные высокотехнологичные производства и т.д., – в этом случае каждый 5-километровый район может окупиться в течение нескольких лет, вернув средства на строительство, которые можно вложить в следующий район. На сколько растянется строительство линейного города длиной 170 км, если строить его районами по 5 км при возврате вложенных в строительство средств в течение 5 лет (очень оптимистичный прогноз)? Нетрудно посчитать, что этот проект займёт менее 30 лет (алгоритм: один район даёт средства на строительство ещё одного района, два района – на строительство ещё двух, четыре – на строительство ещё четырёх и т.д. – то есть каждые 5 лет количество районов будет удваиваться).

Эта финансовая модель может работать только если в каждом из 34-х районов города заранее проектируется центр притяжения людей, – причина, по которой люди со всего мира будут приезжать в данный район Неома. Если что-то будет притягивать людей в Неом, то появятся компании, которые будут оказывать им услуги, эти компании начнут покупать и арендовать недвижимость, чтобы развернуть свою деятельность по обслуживанию потока клиентов, будут платить арендную плату, налоги, – и таким образом, запустят экономику городского района и создадут возможность для самоокупаемости строительства.

Маркетинговый масштаб этого проекта можно оценить, если предположить, что средняя арендуемая или покупаемая общая площадь в Неом составит 2 тыс. кв. метров, в таком случае более 2 млн. компаний должны развернуть свою деятельность в Неом (это отели, рестораны, магазины, развлекательные, медицинские и прочие бизнесы). Неом может представлять собой 34 района по 5 км, каждый со своей специализацией, когда в каждом районе удовлетворяются вполне чётко определённые потребности приезжающих в город людей, а во всём городе трудятся и живут сотрудники более 2 млн. компаний, которые этот поток клиентов обслуживают, – так можно сформулировать главное условие возможности строительства задуманного города Неом.